加州Prop19法案将于2月16日正式生效。在最后不到2个星期内的冲刺阶段，相信加州业主们对如何规划Prop19还有很多疑问。本文将结合地税部门的最新执法精神，就一些常见问题展开分析和解答。在阅读本文前，如果您还不十分了解Prop19法案是什么，可以先参考阅读本人之前的文章《加州Prop19法案意味着什么？》。
1. 我刚刚知道有这么一个Prop19法案。请问现在开始做地税规划，还来得及吗？
答：如果您决定直接把房产赠与给孩子，可能还来得及。但如果您想做比较高级复杂的信托设计，可以同时保留地税优惠和step up basis，就有些晚了。因为这类信托是不可撤销的，构成了联邦税法下的“赠予”行为；同时信托里面还会架构一些灵活条款，让您保有一定的控制权，同时享受所得税上的好处。这些都需要律师投入更多的时间与您沟通家庭目标、资产状况，并同时进行信托结构的设计和准备信托文件。成立不可撤销信托绝不是一项简单的工作。最重要的是，成立信托还不够，您还要把资产放入信托，即要签署新地契，才算完成地税规划。目前来说，时间是太紧张了些。
2. 直接赠予房产给孩子，是不是只要在2月16日之前签署了房地契，低税基就能保住了？
答：It depends. 目前加州各县政府对cutoff时间的认定标准不统一。如果您的房子在Santa Clara县，现在转让房产还算来得及。Santa Clara县允许业主们在2月15日当天或之前，只要签署地契并做了公证，在没有相反证据的前提下，房子就可以继续享受Prop58/193旧法下的各种地税优惠，哪怕地契还没送到县政府登记。但不是所有的县政府都这样规定。有些会要求提交免调整地税的申请表，才能保住低税基，如果这样就可能来不及了。到底cutoff时间是什么时候，取决于每个县的地税官的具体决定。您需要联系房产所在县的地税部门，确定当地适用的政策。
这里还要提醒一下，如果您打算抢在Prop19新法案生效前去政府那里登记地契，请抓紧时间，千万不要拖到最后。因为2月16日当天，Prop19已经生效了！2月15日是Presidents' day公共假期，县政府会关门放假！2月13日和14日这两天是周末，县政府还是在放假！您要考虑在2月12日或之前就完成地契登记！
3. 请问做生前信托可以帮助保留地税优惠吗？
答：生前信托是可撤销的，因此不能用来做Prop19规划。但是如果您有房产，还没有放入生前信托的话，建议您抓紧时间联系律师成立信托。生前信托是帮助您进行财富传承的重要法律工具。
4. 家里的老人刚刚去世，无法在2月16日之前完成房子过户给子女的继承手续。请问我们会被重新调整地税吗？
答：不会。在法律上，老人过世的日期会被看做房产转移所有权的时间点。因为过世时间发生在2月16日之前，那时候Prop19 还没生效，所以继承这个房产的子女仍然可以享受旧法下的地税优惠，哪怕实际办理继承房产的手续发生在2月16日之后。
5. 我有好几个兄弟姐妹，共同继承了父母留下来的自住房。在Prop19新法案下，要保留父母的低税基，需要我们一起住进这所房子吗？
答：不需要。只要子女其中一人住进来，把父母的自住房变成他或她的自住房Primary Residence，就可以保留父母的低税基。
6. 接上题，如果一个孩子搬进来，把父母的房子变成了自己的自住房，这个孩子需要永远住在这里吗？
答：是的。如果要保留父母的低税基，孩子需要一直住在这个房子里。如果这个孩子搬走后，没有其他孩子搬进来，房子会变成非自住房，就会立刻被重新调整地税。
7. 请问法律上对自住房是怎么定义的？父母目前有出租物业，想要把房子转成自住房让子女继承，好保留低税基。请问父母需要搬回来住多久，才算变成自住房？
答：通常在加州，您申请了Homeowner Exemption，房子就会比较容易被认定为自住房Primary Residence。至于居住多久，没有明确的法律规定。实践中，比较容易接受的时间是1年。
8. 我们认为Prop19法案严重影响了加州普通业主的财产继承规划，会出现不少子女因为无力承担调整后的高地税，而被迫变卖房产的情况。这种影响民生的法案未来会被废除吗？
答： 这取决于未来加州选民的决定。Prop 19是对加州原有宪法的修订，如要修改或废除它，也需要走选民投票的程序。虽然现在有不少团体对Prop19提出批评，认为它违宪，甚至政府部门内部也对Prop19抱怨连连，但是Prop19已经通过，变成了法律，地税部门只能去研究如何执行它，而不是怎么废掉它。要废掉它，也需要非常长时间的努力。 暂时也没有留意到有任何团体对Prop19是否违宪展开正式的法律行动。
重要声明：因为目前加州平税局还未出台统一的Prop19实施细则，本文的内容仅反映了部分地税部门的暂时性意见，这些意见在未来有可能被加州平税局修订。因此，本文在任何情况下均不构成法律意见和税务意见。文章内容仅供参考，不能成为您进行决策的依据。请您联系专业律师咨询Prop19的规划问题。本文作者保留进一步修订文章的权利。感谢您的阅读！
Comments