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加州Prop 19法案意味着什么?

Updated: Mar 13, 2023

2020年11月3日,加州选民以51%对 49%的微弱多数投票通过了Prop 19。根据法案的公投介绍,Prop 19旨在通过调整地税政策,帮助特定弱势群体买房换房,并支持加州的灭山火事业。当然,事情肯定没有看起来那么简单。本文将简要分析新法案的主要内容,帮助加州有房一族利用好法案生效前的最后冲刺阶段,做好家庭财富传承规划。

一、新旧法案对比及点评

1. 特定人群的换房优惠措施

旧法:55岁以上的长者可在同一个县或某些特定县将旧房卖掉换新房,同时保持旧房的地税低税基,但新房价格不能高于旧房,并且只能享受一次换房优惠。

Prop 19:特定人群,包括55岁以上的人、严重残障人士、山火或其它自然灾害受害者等,可在处理旧房后的2年内,在加州任何一个县换新房,没有地点限制。新房价格如果不高于旧房,就可以保持旧房的地税低税基。新房价格高于旧房,只有其中的差价会被重新调整地税。并且这种税收优惠最多可用于三次换房。此新规于明年4月1日生效。

点评这是Prop 19的真正重大利好,有利于55岁以上的人更加自由的选择生活地点。不管是打算downsize,还是upgrade,或搬到离儿女近的地方住,他们都可以享受到换房的税收优惠。当然,这也鼓励了大家搬家,促进了房产交易。

2. 对自住房(Primary Residence)转让的限制性规定

旧法:父母将自住房转让给子女时,不论房产市价多少,都可以继承父母的低税基,而不需根据市价重新调整地税,同时允许子女自用或出租。

Prop 19: 对保留原有低税基的优惠政策设定了新的行使条件,即子女必须在1年内住进来,将房产变成他们自己的自住房;并且当房产市价高于原有税基100万美金以上时,超出100万美金的那部分仍然需要调整地税。此新规于明年2月16日生效。

点评这条新规增加了自住房在家庭成员间传承的难度和税务成本,将会打乱不少家庭的原有财富传承规划。首先,如果子女已经在外州定居生活,为继承或接受父母在加州的房产,保留原有的低税基,就需要搬回加州,申请homeowner exemption,住进父母的老房子。即便子女住在加州,也要把父母的老房子变成自己的自住房,否则不论房产价值多少,都要被重新调整地税;其次,新法案没有明确说明子女要在父母的老房子里住多久时间。如果1年后就搬走,是否又要重新起地税?难道要一辈子住在这个房子里吗?如果多子女继承房产,是否多名子女都要住进来?这都是需要新法案进一步明确的地方。并且,众所周知,在加州,拥有一套市价超过100万美金以上自住房的中产阶级家庭,是很常见的。因此,Prop 19必定会对很多家庭的财富传承产生影响。

3. 取消非自住房转让的地税优惠

旧法父母在转让非自住房(出租物业、商业地产、度假屋等等)给子女时,不论房产的市价是多少,子女都可从父母的任一方享受最高100万美金(总计200万美金)的税基范围内的免调整地税优惠。

Prop 19:全面取消非自住房转让的税收优惠。今后父母转让非自住房给子女,不论房产的市价或税基是多少,都要调整地税。此新规于明年2月16日生效。

点评:根据Prop 19的解释,这条新规主要是为了打击外州有钱人、东岸投资客或各路名人等在加州购置投资房或度假屋又钻地税空子而设。实际上,很多大富豪是不在乎地税的。只有在加州持有出租物业的普通房东们才会比较在乎地税,而这样的房东是很多的。所以,这条新规主要还是以打击土豪为名义而向普通大众扩展税源,多收地税。

因此,对于加州的有房一族来说,想要避开以后的高地税,保留旧法下的免除地税调整优惠,就需要综合评估自己的情况,尽快决定是否在明年2月16日之前采取行动。

二、法案生效前可采取的应对措施分析

为保留地税的低税基,是否抢在新法案生效前就过户给孩子?还是把房产卖掉?是成立信托持有房产?还是什么也不做,等着过世后子女继承?这些问题并不容易回答。因为父母在转让房产给子女的过程中,所要考虑的因素不仅仅是地税的调整。有以下几大因素同时制约着您的行动计划:

1. 是否保留资本利得税的税基提升(step up basis)优惠?


长期以来,加州人都喜欢长期持有房产,等过世后才由子女继承。因为这样做不仅可以免除地税调整,在所得税上也有税基提升的优惠,即未来子女出售房产时,计算资本利得税(capital gain)的税基以父母过世时的房产价值核算,而不是初始房产购买价。所以,您一定要平衡未来资本利得税和目前地税之间的得失。如果您的房产已经大幅升值,现在转让房产给子女,虽然可以保留当初地税的低税基,但可能会失去之后资本利得税的税基提升优惠。不过,如果明年拜登当选为美国总统,上述税基提升优惠可能会被取消。也就是说,您不一定能在过世后保证享受到这个优惠。我们需要进一步观察大选结果和税收政策走向,才能做下一步决定。

2. 是否计较控制权的丧失?


现在将房产转让给子女,等于失去了您对财产的控制权。虽然您的子女可能很听话,但是财产的所有权已经转移给他们,他们就有了完全的处置权。如果您今后改变主意,想拿回财产,需要子女同意才行。因此,您可能会损失一部分建立在房产上的安全感。

3. 子女的财商水平,以及是否想要长期持有房产?


如果您的子女还很年轻,没有理财经验,或者有离婚和其它债务风险,或他们没有打算长期持有房产,那么提前将房产转给子女都不是很有必要的。但如果您目前持有出租物业或商业地产,并且希望子女可以长期持有,那么也可以考虑及时转让给子女。这方面您需要进一步咨询律师再做决定。

4. 是否要降低遗产税?


目前的遗产免税额一个人是1158万美金。到了明年,一旦民主党掌握参众两院,很有可能大幅降低遗产税的免税额到一个人350万美金的水平。因此,如果您是高净值人士,有降低遗产税的需要,是可以考虑年底前把房产转移给子女的。这样,可以用到目前仍然有效的高额遗产免税额,实现您的节税规划。

5. 设立信托?


是否有一种办法,既可以保留资本利得税的税基提升优惠,又可以保留地税的低税基,还能让父母对房产保留一定的控制权,增加他们的安全感呢?答案是可以尝试在明年2月Prop 19正式生效前建立以子女为受益人的信托,通过信托持有房产,从而达到以上目的。当然,这种信托不是普通的生前信托,而是比较复杂的不可撤销信托。这种信托的设计具有高度技术性,需要加入很多特别条款。如果您有兴趣,建议联系律师个别咨询。加州平税局(California State Board of Equalization)正在酝酿相关Prop 19的具体实施细则,我们会在这些实施细则出台后对信托条款做进一步分析。

三、展望未来

综上所述,要进行保留地税的低税基规划,是一项非常复杂的法律工作。您不能仅依靠本文的介绍做最终判断。您需要详细分析现有的地税单,了解子女的愿望,并且具体咨询律师等专业人士的意见,才能做下一步的决定。可以预见,今后会有不少子女出于各种原因无法保留地税低税基,又没有能力支付调整过的高地税,他们对持有父母的物业兴趣就会大减。年纪超过55岁的父母也有可能考虑提前卖房换房,而不是长期持有老房子。也就是说,Prop 19将会大大促进加州的房产交易。这也可以解释为啥加州房地产经纪协会一直在大力支持此法案的推广和实施。当然,Prop 19的内容还需要加州平税局进行进一步的解释和完善。加州有房一族一定要密切关注此法案的最新动向。


最新更新:请参考本人的最新原创博文有关Prop 19新法案规划的最后冲刺阶段答疑!》, 了解有关Prop19法案在2021年2月内的最新消息。


声明:本文旨在进行一般的信息传播,不构成任何法律意见或税务意见。由于Prop 19法案刚刚通过不久,有很多不确定的内容需要加州平税局进行解释和澄清,因此本文可能会有进一步修订。如您需要具体的行动指南和意见,请联系律师进行个案咨询。感谢您的阅读!

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